Die PROJECT-Gruppe, die sich aus der PROJECT Investment Gruppe und aus der unter anderem für das Research zuständigen PROJECT Immobilien Gruppe zusammensetzt, investiert aber nicht nur in Immobilien in attraktiven Lagen. Sie betreibt Immobilienprojektentwicklung. Einfach ausgedrückt könnte man es als aus „alt mach neu“ bezeichnen – zum Teil auch denkmalgeschützte Gebäude werden von der Gruppe saniert, vermietet und dann veräußert. Anleger können an den Gewinnen über geschlossene Fonds partizipieren. Seit 1998 biete PROJECT Fonds an und kann damit die Erfahrung in einer Nische glaubhaft vermitteln. Laut Leistungsbilanz 2011 wurde keine einzige Projektentwicklung negativ abgeschlossen. „Dabei liegt die Renditeerwartung auf Fondsebene nach Abzug von Kosten für die Anleger der Einmalanlagefonds bei sieben bis zwölf Prozent und für die Anleger der Ansparfonds bei sechs bis zehn Prozent. Die durchschnittliche IRR-Rendite nach Steuern liegt für die abgeschlossenen Projekte angabegemäß bei rund 12,5 Prozent“, schreibt die Ratingagentur Scope.

Sowohl für die Managementleistung für den Project Fonds – Project Reale Werte 12 hat die Ratingagentur Scope die Note „A“ vergeben, was zwar nicht die Bestnote, aber eine gute Note ist. „Mit Beschluss des Ratingkomitees vom 03.05.2013 wird der PROJECT Investment Gruppe eine hohe Managementqualität (A) zuerkannt. Für die Entscheidung sind insbesondere die sehr hohe Qualität und Transparenz des Immobilien Asset Managements im Segment Wohnimmobilien sowie die langjährige Branchenerfahrung und das sehr hohe Branchen-Know-how  ausschlaggebend“, heißt es in der Begründung. Der eine Mitgründer der PROJECT Gruppe ist Wolfgang Dippold mit rund 30 Jahren Erfahrung in der Finanzbranche – wobei das im Scope-Rating nicht näher spezifiziert wird - , der andere heißt Wolfgang Seeberger und ist auch Architekt und das ist überzeugend. Er könne „mittlerweile auf eine 27-jährige Berufserfahrung in allen Bereichen der Projektentwicklung von der Planung bis einschließlich zur Bauleitung vorweisen“, steht im Rating.

Abzüge von Scope für das Managementrating gab es wegen der jungen Emissionshistorie der aktuellen Fondskonzeptionen, einem mittelstandsspezifischen Personenrisiko sowie teilweise noch ausstehenden Performancenachweisen auf der Fondsseite. „Es besteht ein mittelstandspezifische Schlüsselpersonen, das sich in den Stellungen von Wolfgang Dippold und Jürgen Seeberger, die als Eigentümer der jeweiligen Unternehmensgruppe maßgeblich für die Entwicklung des Unternehmensbegründet“, begründet Scope. In den vergangen Jahren sei dieses Risiko aber minimiert worden – mittlerweile wurde die Verantwortung auf mehrere Schultern verteilt.

Pluspunkte gab es für die Transparenz. Die Kommunikationspolitik gegenüber den Anlegern sei offen und umfangreich. Außerdem: „Die PROJECT Investment Gruppe insgesamt hat aus Sicht von Scope eine hohe Konzentrationsqualität und Innovationskraft unter Beweis gestellt und verfügt über klar strukturierte und transparente Investitionsprozesse“, so eine weitere Erläuterung. Zu der Produktpalette steht im Management Rating folgendes: „Eine Aussage zur Auszahlungsperformance ist aufgrund der Gewinnthesaurierung bei drei Fonds nur für neun laufende Fonds möglich. Die Auszahlungen liegen mit Ausnahme der ersten beiden Fonds im Rahmen der prospektierten Werte.“ Seit der Erstemission eines Geschlossenen Fonds 1998 wurden laut dem Rating insgesamt 16 Immobilienpublikumsfonds mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 240 Millionen Euro am Markt platziert, die nahezu vollständig durch Eigenkapital finanziert. Lediglich für die ersten beiden Fonds wurde Fremdkapital aufgenommen und das waren auch die einzigen beiden, die „unterplanmäßige Ausschüttungsverläufe“ aufweisen. Das sind Jugendsünden beziehungsweise anfängliche Fehler. Bei Scope fällt das ebenfalls positiv ins Gewicht: „Bei diesen zwei Fonds dokumentiert die PROJECT Investment Gruppe ihre Fähigkeit des Krisenmanagements zur Begrenzung des Schadens auf Anlegerseite.“ Beide Fonds seien nunmehr wirtschaftlich stabil und könnten geringe Ausschüttungen leisten.